Инвестиции в недвижимость

Мне везло с учителями. Правильные люди приходили в нужный момент.

Мой путь в инвестициях начался в 2005 году. Тогда я очень вовремя прочитал книгу Роберта Кийосаки «Богатый папа. Бедный папа». Эта книга меня очень вдохновила концепцией пассивного дохода. Ведь все мы хотели бы ничего не делать и получать много денег?

Если вдруг вы еще не читали эту книгу, очень рекомендую. Конечно, методы, представленные в книге, нельзя напрямую адаптировать к российским реалиям, но она дает очень правильный подход и вправляет мозги в нужную сторону.

Ключевыми принципами, которые проповедует Кийосаки, кроме пассивного дохода, являются необходимость постоянного финансового обучения и развития, а также формирования правильного образа мыслей. Ну и конечно, необходимость постоянного увеличения своих активов, в первую очередь, недвижимости, а также плюсы создания своего бизнеса.

Кийосаки учит тому, что, к сожалению, не преподают в школе. Он учит финансовой грамотности, важности обретения финансовой свободы.

Также в книге раскрываются понятия плохого и хорошего долга. Хороший долг – это то, что увеличивает ваши активы. Например, кредит на покупку коммерческой недвижимости, которую потом вы будете сдавать в аренду, чтобы погасить этот долг. Ну или, например, кредит на пополнение оборотных средств, если вы четко понимаете, что доход от использования этих денег будет существенно больше, чем проценты по кредиту.

Плохим долгом называются займы на личное потребление – на машину, к примеру, или даже на квартиру, если она используется для личного проживания, а не для перепродажи или сдачи в аренду. Лично я за свою жизнь успешно погасил три ипотеки, и все они были использованы для приобретения инвестиционной, а не личной недвижимости.

Был даже период, когда мы жили с супругой и детьми в съемной квартире, при этом сдавая свою собственную. И ничего страшного в этом нет. С нынешним уровнем доходности жилой недвижимости аренда намного предпочтительнее покупки. Особенно это относится к загородному жилью.

На мой взгляд, покупка загородного дома для личного проживания не окупится никогда. Гораздо дешевле, если уж так манит загородная жизнь, снять дом на несколько летних месяцев. Причем, каждый год вы можете снимать разные дома в зависимости от ваших возможностей.

Жить же за городом постоянно с учетом транспортной ситуации, по крайней мере в Москве, да еще и имея детей, которых в 8.30 надо поставить к дверям сада или школы, не совсем реально, и все мои знакомые, которые этого хотели на этапе строительства дома, в итоге посещают дачу только на выходных.

Книга Кийосаки мне попалась во время отдыха в Крыму в мае, и уже в августе я купил в кредит трехкомнатную квартиру, которую начал сдавать в аренду под офис и которая уже через год стоила в два раза дороже.

А надо сказать, что 2005–2006 годы были чудесным временем в недвижимости, когда квартиры постоянно росли в цене. И даже арендная доходность коммерческой недвижимости была процентов двадцать – двадцать пять годовых. Сейчас о таких цифрах можно только мечтать.

Первый успех с квартирой заставил меня еще больше убедиться, что недвижимость – это сила, и я начал целенаправленно в нее инвестировать. Конечно, сейчас такие простые схемы, как «купи, подержи год и продай», уже не сработают. Как учат все специалисты по недвижимости, вы должны получать прибыль не в момент продажи недвижимости, а в момент покупки.

В настоящее время всерьез надеяться на существенный рост стоимости актива не приходится. А значит, остается один вариант – купить его по цене, заметно ниже рыночной.

Бывает, что кому-то срочно нужны деньги, и он продает квартиру. Либо какая-то недвижимость имеет существенные недостатки, например, требует ремонта. Такие варианты встречаются не всегда, но они вполне возможны. Ищите – и найдете их. Очень советую подружиться с некоторым количеством толковых риэлторов, которые первыми получают информацию о таких вариантах.

Как альтернативный вариант возможны инвестиции в строящиеся объекты – жилые или коммерческие. Лично я покупал офисные помещения в нескольких строящихся бизнес-центрах, чтобы в дальнейшем сдавать их в аренду. Во всех случаях здания были построены, пусть и с небольшим отставанием от графика, и сейчас все помещения успешно сдаются. Причем один из объектов был сдан аккурат перед кризисом 2008 года. При выборе застройщика в двух случаях положительным фактором для меня сыграло то, что застройщик планировал сам занять существенную часть данного бизнес-центра для своего офиса. А значит, у него был стимул достроить объект побыстрее.

Прелесть новостроек для меня в том, что застройщики часто предлагают комфортные условия рассрочки, вам не нужно сразу выдергивать большие средства. К примеру, офис площадью 40 м на этапе котлована в Санкт-Петербурге может стоить в районе 3 миллионов рублей, а при рассрочке на 2 года – всего 125 тысяч в месяц, что вполне посильно для многих владельцев малого, а тем более среднего бизнеса. Опять же, рассрочка дисциплинирует к регулярным вложениям. Ну и, конечно, цены на этапе котлована гораздо приятнее.

В тех бизнес-центрах в Петербурге, в которые инвестировал я, за время строительства цена метра росла процентов на пятьдесят, что совсем неплохо. Тут я говорю не про рост рыночных цен, на что я бы не рассчитывал в текущей ситуации, а именно на рост по мере строительства.

Оценить этот параметр несложно. Просто посмотрите, по каким ценам продаются офисы в действующих бизнес-центрах поблизости от интересующей вас новостройки. Аналогичный подход можно использовать и при инвестировании в квартиры в новостройках.

При выборе новостроек есть смысл ориентироваться не на Москву, где цены очень перегреты, а застройщики имеют хорошую финансовую подушку и не склонны давать сильные скидки на начальном этапе строительства. Лучше выбрать Подмосковье, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и другие крупные города.

Рынок при этом должен быть достаточно ликвидный. Если это маленький город с одной новостройкой, то, скорее всего, продавать свою квартиру или сдавать коммерческое помещение после постройки дома вы будете очень долго.

Коммерческую недвижимость я выбирал, исходя из бо́льшей доходности, по сравнению с жилой недвижимостью. Квартира в Москве может дать, как правило, не более 5 % рентного дохода, офисная или торговая – 10–12 %.

Эти цифры сравнимы с доходностью банковских вкладов в не самых стабильных банках, при этом надежность вложений в недвижимость явно выше. При этом коммерческая недвижимость требует меньше внимания, там не ломаются унитазы и стиральные машины, а жильцы не прожигают кожаные диваны сигаретой.

После получения недвижимости в «бетоне» достаточно сделать недорогой косметический ремонт и выставить его в аренду самостоятельно или через риэлтора. Но важно понимать, что ликвидность коммерческой недвижимости ниже, и в случае необходимости продать ее в короткие сроки вы наверняка потеряете в цене больше, чем при продаже квартиры.

Прелесть недвижимости еще и в том, что, когда вам нужны финансовые ресурсы, вы всегда можете заложить ее по относительно разумным ставкам (по крайней мере, по сравнению с потребительскими кредитами) и получить на развитие существенные суммы без особых объяснений, для чего они вам нужны.

В целом, я бы выделил две основных формы инвестиций в недвижимость: «купил-продал» и «купил и сдаешь». Тут все зависит от того, сколько времени вы готовы уделять инвестициям и какие цели для себя ставите. Вариант «купил-продал» уже похож на новое направление бизнеса, которое требует определенного времени. А с учетом того, что цены на недвижимость сейчас практически не растут, вариант «купил-продал» актуален либо для новостроек с изначально низкой ценой в начале строительства, либо для сложных вариантов, когда из-за стесненных обстоятельств продавца он продает свою недвижимость с дисконтом.

Лично для меня сейчас актуальнее стабильный пассивный доход, так что я больше ориентирован на «купил и сдаешь». Чтобы сдавать недвижимость в аренду легально, не забудьте зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Всего 6 % с выручки, и вы счастливый обладатель вполне себе белого регулярного дохода.

Если хотите получить больший доход, то можно использовать более креативные стратегии, например, покупка в кредит однокомнатной квартиры с разделением ее на две студии и сдачей в аренду, либо покупка в кредит таунхауса и разделение его на 8 студий, также сдаваемых в аренду. Такие схемы требуют больше усилий, но позволяют получить существенно больший возврат на вложенный капитал, при этом не обязательно требующие больших инвестиций на первом этапе.