Ипотека для сдачи недвижимости в аренду

Ипотека — один из способов получения недвижимости в собственность, позволяющий растянуть выплаты на годы. Чтобы ипотека оказалась выгодной инвестицией, ее стоит сразу превратить в актив, то есть в объект, приносящий прибыль. Другими словами, нужно сдавать его в аренду, чтобы полностью или частично покрывать ежемесячный ипотечный платеж.

Почему арендатор сам не может купить квартиру в ипотеку? Во-первых, из-за первоначального взноса: он составляет от 10% стоимости квартиры, которые нужно выплатить сразу. Для этого нужно иметь накопленные деньги: при покупке однокомнатной квартиры за пределами Москвы — от $5000, а если квартира в Москве или больше, чем однокомнатная, то первый платеж значительно увеличивается. Во-вторых, некоторым людям негде жить, и они не могут сдавать в аренду жилье, купленное по ипотеке, а живут в нем сами, поэтому такая квартира обходится им дороже, чем обошлась бы арендованная. Для инвестора, сдающего жилье или офис в аренду, ипотека обходится дешевле, так как арендные платежи компенсируют часть затрат на покупку.

Преимущества ипотеки в том, что не нужно сразу платить всю сумму; кроме того, недвижимость, купленную по ипотеке, можно продать через несколько лет, чтобы заработать на приросте стоимости. В среднем прирост стоимости жилья, купленного в новостройке в хорошем районе, составляет 5% в год.

Если вы покупаете жилье с целью заработать на приросте стоимости, нужно тщательно выбирать его местоположение. Хрущевки не дорожают, а падают в цене. Выбирайте хороший район с развитой инфраструктурой: коммуникациями, дорогами, клиниками, школами, детсадами. Наличие школ и детсадов неважно только в одном случае: если вы сдаете или продаете квартиру гостиничного типа, которую люди снимают на время.

Чем более развит район, тем выше вероятность подорожания недвижимости. Риелторы или предыдущие владельцы объекта могут уверять, что район развивающийся и, хотя сейчас нет ни дороги, ни коммуникаций, все вот-вот появится, в крайнем случае через несколько лет. Ни в коем случае не верьте. «Вот-вот» обычно длится десятилетиями. Только если вы своими глазами видите, что дорога или школа строится, вы можете на нее рассчитывать. Но это тоже рискованно: бывают долгострои, которые никогда не завершаются, поэтому мы не рекомендуем покупать недвижимость в развивающихся районах — только в развитых.

Учите, что выплачивать ипотеку придется пять-десять лет, так как за год недвижимость не подорожает настолько, чтобы вы заработали на продаже или хотя бы окупили вложения времени и денег на оформление ипотеки. У вас должен быть хороший стабильный доход или финансовая подушка, позволяющая своевременно оплачивать ипотеку, если вдруг арендной платы не будет хватать для выплат.

Итак, вот какие факторы нужно учесть, прежде чем решиться на ипотеку.

Процент ипотеки (если покупать по семейной программе, ставка будет ниже — от 5%).
Размер первого взноса (10–25%).
Размер страховки.
Размер одноразовой комиссии банку (если она есть).
Сумма, необходимая для ремонта или переделки одной комнаты в две (или больше) студии.
Размер арендной платы (хватит ли его для ипотечного платежа).
Размер налогов на арендный доход.